Aviso al Propietario (Notice to Owner) en la Florida: la regla de 45 días explicada

Qué Es Realmente un Aviso al Propietario

La Ley de Gravámenes de Construcción de la Florida, el Capítulo 713, les da a quienes realizan trabajos de construcción en un inmueble un derecho de garantía sobre esa propiedad si no les pagan. Pero es posible que el propietario nunca haya oído hablar del subcontratista de drywall o del proveedor de madera que trabaja tres niveles más abajo en la cadena de contratos. El Aviso al Propietario resuelve eso: es un aviso por escrito, entregado al propietario, que dice quién es usted, en qué propiedad está trabajando y qué está suministrando. Así el propietario puede protegerse asegurándose de que a usted le paguen antes de entregarle el dinero al contratista.

Hay dos cosas que no es. No es un gravamen, y no afecta el título de la propiedad. La sección 713.06(2)(a) lo dice expresamente. Y no es opcional para las personas que el estatuto cubre. Entregarlo es un requisito previo para poder perfeccionar un gravamen.

Quién Tiene que Entregarlo

Todo el que reclame un gravamen bajo la sección 713.06, es decir, los acreedores de gravamen que no tienen una relación contractual directa (privity) con el propietario: subcontratistas, sub-subcontratistas y proveedores de materiales. Hay dos grupos excluidos. Si usted tiene contrato directo con el propietario, no le corresponde entregar un Aviso al Propietario. Y los trabajadores, es decir, las personas a quienes se les deben salarios por su propio trabajo, están exentos según los términos del estatuto.

Hay una segunda capa que muchos proveedores pasan por alto. Un sub-subcontratista, o un proveedor de materiales de un subcontratista, también debe entregar una copia del aviso al contratista. Un proveedor de materiales de un sub-subcontratista se la entrega al contratista y, si lo conoce, al subcontratista. Hacerlo bien con el propietario pero omitir la copia al contratista es un error real y evitable.

El Plazo de 45 Días, y la Trampa que Esconde

El aviso debe entregarse antes de comenzar, o a más tardar 45 días después de comenzar, a suministrar mano de obra, servicios o materiales. El día uno es el primer día en que usted suministra cualquier cosa a la obra. No es el día en que firmó su subcontrato, ni el día en que la factura quedó sin pagar.

Aquí está la trampa. La misma oración del estatuto agrega "pero, en todo caso, antes de la fecha en que el propietario desembolse el pago final después de que el contratista haya entregado la declaración jurada" ("but, in any event, before the date of the owner's disbursement of the final payment after the contractor has furnished the affidavit") bajo la sección 713.06(3)(d)1. En una obra corta, el propietario puede recibir la declaración jurada de pago final del contratista y emitir el cheque final mucho antes de los 45 días. Si su aviso llega después de que ese cheque se cobre, usted llegó tarde aunque el calendario diga que tenía tiempo. La práctica más segura, y la que les damos a todos nuestros clientes contratistas, es entregar el Aviso al Propietario antes de poner un pie en la obra.

Qué Pasa si No lo Entrega a Tiempo

El estatuto no suaviza esto. No entregar el aviso, o no entregarlo a tiempo, "es una defensa completa contra la ejecución de un gravamen por cualquier persona" ("is a complete defense to enforcement of a lien by any person"). La sección 713.06(2)(f) va más allá: aunque los errores en el contenido del aviso pueden perdonarse si nadie resultó perjudicado, "el acreedor de gravamen debe cumplir estrictamente con los requisitos de tiempo" ("a lienor must strictly comply with the time requirements"). Los tribunales lo leen tal como está escrito. Los argumentos de equidad sobre lo bueno que fue su trabajo no reviven un gravamen que nunca se perfeccionó.

Perder el gravamen no significa perder la deuda. Usted todavía puede demandar por incumplimiento de contrato a quien lo contrató. Lo que pierde es la presión de un reclamo registrado contra la propiedad misma, que normalmente es lo que hace que quien paga tarde por fin emita el cheque.

¿Cambia la Regla Según el Condado?

No. El Capítulo 713 es un estatuto estatal. La regla de 45 días es idéntica en Miami-Dade, Broward, Palm Beach, Monroe, Duval, Clay, St. Johns, Nassau, Orange, Hillsborough y todos los demás condados de la Florida. El condado importa para una sola cosa: el reclamo de gravamen se registra ante el secretario (clerk) del condado donde está la propiedad y, si la propiedad abarca dos condados, en ambos.

Forma y Entrega

La sección 713.06(2)(c) establece un formulario legal con un bloque de advertencia en negrita que le explica al propietario que la ley de gravámenes de la Florida puede resultar en un gravamen "aunque usted haya pagado en su totalidad" ("even if you have made payment in full"). Su aviso debe incluir esa información y esa advertencia. Entréguelo de la forma que exige el Capítulo 713 bajo la sección 713.18, y guarde la prueba. Cuando se impugna un gravamen, lo primero que pide el abogado del propietario es su evidencia de cuándo y cómo se entregó el aviso.

El Aviso al Propietario Es el Primer Paso de Tres

Entregar el aviso preserva sus derechos; no hace que le paguen. Si el pago no llega, la secuencia continúa con sus propios relojes. Usted debe registrar un reclamo de gravamen a más tardar 90 días después de su último suministro bajo la sección 713.08(5). Luego tiene un año desde el registro para presentar una acción para ejecutar el gravamen bajo la sección 713.22(1), un plazo que el propietario puede reducir a 60 días entregando un Aviso de Impugnación de Gravamen (Notice of Contest of Lien) bajo la sección 713.22(2). Cada paso tiene su propia fecha de inicio y su propia forma de fallar. Nuestra calculadora gratuita organiza los tres a partir de sus fechas reales.

Los Proyectos con Fianza Son Diferentes

Si el proyecto está cubierto por una fianza de pago (payment bond), el régimen de avisos cambia y es posible que usted tenga que manejar un Aviso al Contratista (Notice to Contractor) o un Aviso de Falta de Pago (Notice of Nonpayment) en lugar de un Aviso al Propietario. Los plazos y los destinatarios son distintos. Si un Aviso de Inicio (Notice of Commencement) hace referencia a una fianza, o usted trabaja en una obra pública, confirme los requisitos específicos de aviso antes de confiar en el análisis de 45 días que explicamos arriba. Explicamos las reglas de las obras con fianza, incluido el aviso de falta de pago de 90 días, en Aviso de falta de pago en Florida: la regla de 90 días en proyectos con fianza.

Preguntas Frecuentes

¿Qué es un Aviso al Propietario en la Florida?

Un aviso por escrito que los subcontratistas, sub-subcontratistas y proveedores de materiales sin contrato directo con el propietario deben entregarle al propietario para preservar sus derechos de gravamen de construcción bajo el Capítulo 713 de los Estatutos de la Florida. Identifica quién es usted, la propiedad y lo que está suministrando. No es un gravamen.

¿Qué es la regla de 45 días del Aviso al Propietario en la Florida?

Bajo la sección 713.06(2)(a), el aviso debe entregarse antes de que usted empiece a suministrar mano de obra o materiales, o a más tardar 45 días después de su primer suministro. También debe llegar antes de que el propietario desembolse el pago final después de recibir la declaración jurada de pago final del contratista, lo que puede adelantar el plazo real.

¿Se puede presentar un gravamen en la Florida sin un Aviso al Propietario?

Si usted tiene contrato directo con el propietario, o es trabajador, no se requiere Aviso al Propietario. Si es subcontratista, sub-subcontratista o proveedor sin ese contrato directo, un Aviso al Propietario tardío o inexistente es una defensa completa contra su gravamen.

¿La regla de 45 días aplica en todos los condados de la Florida?

Sí. El Capítulo 713 aplica en todo el estado. Solo cambia el lugar de registro: el secretario del condado donde está la propiedad.

¿Qué pasa después del Aviso al Propietario?

Si no le pagan, registre un reclamo de gravamen dentro de los 90 días siguientes a su último suministro (sección 713.08(5)), y luego demande para ejecutarlo dentro de un año desde el registro (sección 713.22(1)), o dentro de 60 días si el propietario entrega un Aviso de Impugnación de Gravamen (sección 713.22(2)).

Scheer Legal maneja asuntos de gravámenes de construcción en la Florida para contratistas, subcontratistas, proveedores y propietarios en todo el sur de la Florida: avisos, reclamos de gravamen, ejecución de gravámenes, impugnaciones y disputas de pago. Si un plazo está cerca, contáctenos y confirmaremos sus fechas con sus documentos.

Este artículo es información legal general, no asesoría legal sobre su situación específica. Las referencias legales son al Capítulo 713 de los Estatutos de la Florida, según su publicación al momento de escribir.