Aviso de falta de pago en Florida: la regla de 90 días en proyectos con fianza
Cuando el contratista constituyó una fianza de pago, sus derechos viven en dos avisos y un plazo de un año bajo la sección 713.23 de los Estatutos de Florida. Así funcionan y así es como fallan.
Respuesta corta: En un proyecto con fianza en Florida, un lienor sin contrato con el contratista general debe avisarle al contratista dentro de los 45 días de comenzar que está contando con la fianza (un Aviso al Propietario entregado a tiempo al contratista cuenta). Luego, para cobrar contra la fianza, todo lienor no pagado debe entregar un aviso jurado de falta de pago al contratista, con copia a la afianzadora, a más tardar 90 días después de su propio último suministro de mano de obra, servicios o materiales. La demanda contra la fianza debe presentarse dentro de un año del último suministro, o dentro de 60 días después de la entrega de un aviso de impugnación. Todo esto está en la sección 713.23 de los Estatutos de Florida.
Los subcontratistas y proveedores conocen el Aviso al Propietario. Menos saben que en un proyecto con fianza el Aviso al Propietario es solo la mitad del trabajo, y que el documento que realmente les consigue el pago es el aviso de falta de pago. Si lo omite, la fianza que debía protegerlo no le debe nada. Este artículo recorre la sección 713.23 de los Estatutos de Florida, con los plazos, el contenido y los errores que más vemos.
Primero: ¿su proyecto tiene fianza?
Según la sección 713.02(6), el propietario y el contratista pueden acordar que el contratista constituya una fianza de pago bajo la sección 713.23. Cuando lo hacen, el propietario queda exento del resto de la ley de gravámenes en cuanto a ese contrato (salvo el gravamen del propio contratista), y la fianza garantiza todos los gravámenes que surjan después. En términos simples: usted no grava la propiedad, reclama contra la fianza, y la fianza vale lo que valgan sus avisos.
Se entera leyendo el Aviso de Inicio (Notice of Commencement). La sección 713.13 exige que indique la afianzadora y el monto de la fianza, y la sección 713.23(1)(a) exige que una copia de la fianza se adjunte al Aviso de Inicio cuando se registra. Si no la encuentra, exíjala: el propietario, el contratista o la afianzadora deben entregar una copia fiel a cualquier lienor que la pida, al costo de reproducción, y quien se niegue sin causa justificada responde por los daños que cause la negativa. Pídala por escrito y guarde la solicitud.
Paso uno: el aviso al contratista, dentro de 45 días
Un lienor que no tiene contrato con el contratista general (un sub-subcontratista o un proveedor de un subcontratista, por ejemplo) debe darle al contratista aviso escrito de que está contando con la fianza para su protección. Según la sección 713.23(1)(c), el aviso vence antes de comenzar, o dentro de los 45 días después de comenzar, a suministrar mano de obra, materiales o suministros. Si el Aviso de Inicio con la fianza adjunta no se registró antes de que usted empezara, el plazo corre en cambio 45 días desde el día en que le entregan una copia de la fianza. Los trabajadores (laborers) están exentos.
Dos puntos prácticos. Primero, un Aviso al Propietario bajo la sección 713.06 entregado a tiempo al contratista satisface este requisito, y por eso un subcontratista bien organizado entrega su NTO a todos los que figuran en el Aviso de Inicio, siempre. Segundo, este aviso no extiende el plazo de un año para demandar, que se describe más abajo.
Paso dos: el aviso de falta de pago, dentro de 90 días del último suministro
Este es el que se pierde. La sección 713.23(1)(d) lo convierte en condición previa a cualquier cobro contra la fianza: el lienor no pagado debe entregar un aviso escrito de falta de pago al contratista y una copia a la afianzadora. El aviso puede entregarse durante la obra o después, pero a más tardar 90 días después del último suministro de mano de obra, servicios o materiales del lienor. Para equipos de alquiler, los 90 días corren desde la última fecha en que el equipo estuvo en el sitio y disponible para su uso.
"Último suministro" (final furnishing) es un término definido en la sección 713.01. Es la última fecha en que usted suministró mano de obra, servicios o materiales a la obra. No es el certificado de ocupación, no es la terminación sustancial y no es el día en que volvió a corregir un pendiente. Si cuenta los 90 días desde algo que no sea su propio último día de trabajo real, está contando mal.
El aviso debe hacerse bajo juramento y seguir sustancialmente el formulario que establece la ley. Indica, dirigido al contratista y a la afianzadora, con sus nombres y direcciones: una descripción de la mano de obra, servicios o materiales que usted suministró; el monto impago a la fecha y, por separado, cuánto de eso es retención (retainage); el monto ya pagado y por qué concepto; y la mano de obra o materiales que todavía espera suministrar y el monto esperado, si lo conoce. Se firma, con su dirección, ante notario.
La retención tiene su propia regla. Si lo único que no ha recibido es una retención del 10 por ciento o menos del valor de lo que suministró, la ley dice que eso no es una falta de pago que requiera el aviso. Todo lo demás sí lo requiere.
Errores honestos versus fraude
La sección 713.23(1)(d) trata los dos de forma distinta. Un lienor que entrega un aviso de falta de pago fraudulento, uno que exagera deliberadamente el monto o incluye trabajo no realizado, pierde sus derechos bajo la fianza. Pero un error menor o una disputa de buena fe sobre el monto adeudado no es exageración deliberada, y una inclusión u omisión negligente que no perjudique al contratista ni a la afianzadora no derrota un reclamo válido. La lección es declarar el monto con cuidado y guardar el respaldo, no rebajarse por miedo.
Paso tres: demandar dentro de un año
Según la sección 713.23(1)(e), una acción contra el contratista o la afianzadora sobre la fianza debe presentarse dentro de un año después del último día en que el lienor suministró mano de obra, servicios o materiales, y solo después de haber dado ambos avisos. El contratista puede acortar esa ventana registrando un Aviso de Impugnación de Reclamo contra la Fianza de Pago (Notice of Contest of Claim Against Payment Bond) y entregándoselo; a partir de ahí usted tiene 60 días para demandar o el reclamo se extingue automáticamente. Revise el correo.
Las fianzas de pago condicionales son distintas
Algunos proyectos tienen una fianza de pago condicional bajo la sección 713.245. El título debe decir "conditional payment bond", y la obligación del contratista de pagarle está condicionada a, y limitada por, lo que el propietario realmente le pague al contratista. En estos proyectos sus derechos de gravamen sobre la propiedad no quedan reemplazados por la fianza. En cambio, después de que usted registra un reclamo de gravamen, el propietario o el contratista pueden registrar un aviso de fianza con un certificado jurado de pago dentro de 90 días, lo que transfiere su gravamen a la fianza solo en la medida en que el contratista haya cobrado por su trabajo. Si ve la palabra "conditional" en la fianza, trate la obra como una obra de gravamen y de fianza al mismo tiempo, y busque asesoría antes de que corran los 90 días.
Los errores que más vemos
- Entregar el Aviso al Propietario y detenerse. En una obra con fianza, el NTO solo cubre el paso uno.
- Contar los 90 días desde la fecha equivocada. El último suministro es su último día de trabajo, no el del proyecto.
- Notificar al contratista pero no a la afianzadora, o notificar a la afianzadora en la dirección equivocada. Use las direcciones de la fianza y del Aviso de Inicio, y entregue conforme a la sección 713.18 para poder probarlo.
- Saltarse al notario. El aviso debe ser jurado.
- Esperar a que el contratista "lo resuelva". El plazo no se detiene por promesas.
- Pasar por alto un aviso de impugnación que redujo la ventana de un año a 60 días.
Un calendario simple
El día que empieza, entregue su Aviso al Propietario al propietario, al contratista y a todos los que figuran en el Aviso de Inicio, y consiga una copia de la fianza. En su último día de trabajo real, anote 90 días para el aviso de falta de pago y un año para demandar. Nuestra calculadora de plazos de gravámenes de construcción calcula la fecha de 90 días del reclamo de gravamen a partir de su último suministro, y como el aviso de falta de pago corre desde el mismo día, esa fecha es también su plazo contra la fianza. Si está en las últimas semanas, llame. Un aviso de falta de pago es un documento corto, y los preparamos y entregamos por un honorario fijo.
Lectura relacionada: la regla de 45 días del Aviso al Propietario, nuestra práctica de gravámenes de construcción y los términos de gravámenes en nuestro glosario legal.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es un aviso de falta de pago en Florida?
El aviso escrito y jurado que un subcontratista, sub-subcontratista o proveedor no pagado en un proyecto con fianza debe entregar al contratista, con copia a la afianzadora, bajo la sección 713.23(1)(d) de los Estatutos de Florida. Es condición previa para cobrar contra la fianza de pago y debe entregarse a más tardar 90 días después del último suministro de mano de obra, servicios o materiales del lienor.
¿Los 90 días se cuentan desde el certificado de ocupación?
No. Corren desde el propio último suministro del lienor, el último día en que ese lienor suministró mano de obra, servicios o materiales, según la definición de la sección 713.01. El certificado de ocupación, la terminación sustancial y las correcciones de pendientes no mueven la fecha.
¿Todavía necesito un Aviso al Propietario en un proyecto con fianza?
Si no tiene contrato con el contratista general, debe avisarle al contratista dentro de los 45 días de comenzar que está contando con la fianza, bajo la sección 713.23(1)(c). Un Aviso al Propietario bajo la sección 713.06 entregado a tiempo al contratista satisface ese requisito, así que entregar el NTO a todos los que figuran en el Aviso de Inicio sigue siendo el hábito correcto.
¿Y si solo me deben la retención?
Según la sección 713.23(1)(d), no recibir una retención del 10 por ciento o menos del valor de lo que suministró no es una falta de pago que requiera el aviso. Cualquier otro monto impago sí lo requiere.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar contra la fianza?
Un año después de su último día de suministro de mano de obra, servicios o materiales, bajo la sección 713.23(1)(e), y solo después de haber dado ambos avisos. Si el contratista registra y le entrega un Aviso de Impugnación de Reclamo contra la Fianza de Pago, la ventana se cierra 60 días después de la entrega.
¿Está dentro de los 90 días?
Un aviso de falta de pago es un documento corto y jurado con un plazo que no perdona. Los preparamos y entregamos por un honorario fijo, en español o en inglés.
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